La vivienda desocupada está desocupada , es decir la ausencia de ocupación de una vivienda . Es un indicador de tensión en el mercado inmobiliario. Permite evaluar el ajuste de la oferta de vivienda de una zona a la demanda. Se utiliza en la planificación de la planificación en las necesidades informáticas para proporcionar vivienda a un territorio, y la economía, para calcular los impuestos . La vacance d'un bien peut avoir des causes temporelles (délai entre deux locations ), économiques ( spéculation ), liées à l'état du bien (en cours de travaux ou en attente de destruction) ou encore sociales (manque de finances pour effectuer trabajos). Otros activos también pueden estar vacantes, como granjas en áreas rurales o edificios comerciales (áreas industriales o comerciales).
Varios factores pueden estar en el origen de la desocupación de una propiedad:
Después de la crisis económica mundial de 2008 y siguientes , hay más de 60 millones de viviendas desocupadas en el mundo.
Las vacantes son generalmente más bajas en el parque de viviendas sociales, que se beneficia de alquileres moderados. Por ejemplo, en Francia , la tasa de desocupación en el stock de alquiler social fue del 3,2% en 2011 según el INSEE. Por otro lado, es mayor en viviendas degradadas.
Se estima que hay entre 10,2 y 65 millones de hogares vacíos en China. Algunas ciudades se conocen como ciudades fantasma como Ordos , Mongolia Interior .
La India tiene 11 millones vacíos en viviendas urbanas y suburbanas, el Japón 8,2 millones (13,5% de todas las viviendas del país).
Más de 11 millones de viviendas están desocupadas en Europa , incluidos 3,4 millones en España en 2011 y 2,4 millones en Francia en 2012, según el INSEE. En 1 st enero de 2014, INSEE tiene 2,6 millones de unidades de vivienda vacantes y 2,9 millones en 2016.
En FranciaEn 2016 en Francia según el INSEE, había un 8,3% de viviendas desocupadas, un aumento de 0,5 puntos desde 2009. Tras la disminución de las vacantes entre 1999 y 2009, ha habido un nuevo aumento de viviendas desocupadas desde 2006 Entre 2011 y 2016, el número de viviendas desocupadas aumenta un 3,4%.
La estructura de la vivienda desocupada se divide en dos: colectiva e individual. El 1 st enero de 2016, el 52,1% del grupo de la vivienda vacante eran 47,9% de alojamiento vacante individual. En las comunidades rurales, más del 85% de las viviendas desocupadas son individuales. En las aglomeraciones de más de 100.000 habitantes, la vivienda desocupada es mayoritariamente colectiva (más del 75%). Así, en la aglomeración parisina esta tendencia se confirma con un 84,5% de viviendas colectivas desocupadas.
Las viviendas desocupadas pueden estar en esta situación por motivos de trabajo, o porque aún están en venta o en alquiler y no han encontrado comprador, o porque los propietarios están indecisos en su gestión, finalmente una rotación de ocupantes puede incrementar los porcentajes de viviendas desocupadas .
ParísLa vacante en París se centra en la orilla derecha, sobre todo en el segundo, 8 ° y 9 th distritos. 13 e y 14 e , a la inversa, una baja tasa de vacantes. En general, hay una tendencia al alza en el número de viviendas desocupadas. La vacante entre cambios de inquilinos o propietarios es la principal causa de desocupación, especialmente en París, donde la vivienda en alquiler representa una parte muy importante del mercado inmobiliario. Además, los alojamientos vacíos se concentran en edificios antiguos, con un confort mínimo. También se encontró que los distritos con una alta tasa de viviendas públicas tienden a tener una tasa de vacantes baja, ya que el 13 º distrito. Por otro lado, los distritos como el 8 º o 9 º son las menos densamente pobladas en París, con una baja tasa de viviendas sociales, por lo que hay una alta tasa de viviendas vacías. Los distritos turísticos como los Campos Elíseos también tienen una gran concentración de segundas residencias y parques de oficinas.
Hay 18,6 millones de viviendas vacías en los Estados Unidos , o casi el 14% de todas las viviendas del país. La vacante puede ser extremadamente baja, como en ciertos distritos de Nueva York , pero también explosiva, hasta el punto de requerir el arrasamiento de distritos enteros, como en Detroit (Michigan) tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo .
El cálculo se puede realizar desde diferentes bases de datos o censos. En Francia se puede realizar con datos INSEE , FILOCOM , EDF , etc. Las variaciones son significativas, en torno al 2% según el método, por lo que este indicador sigue siendo una estimación y debe utilizarse con precaución.
Una tasa de vacantes demasiado alta tiene importantes efectos económicos y sociales. Disminuye el atractivo turístico y residencial de un territorio.
Las acciones pueden ser directas o de incentivo.
En Valonia , desde 2014, las empresas de agua y electricidad están obligadas por ley a identificar las viviendas desocupadas, y el Ministerio de Vivienda de Valonia transmite la información a los municipios, que deberán tomar medidas. Una asociación también ha creado un mapa interactivo donde ubicar las viviendas vacías en Bruselas .
Cuando los desalojos se vuelven demasiado importantes (crisis económica), determinadas comunidades se oponen a los desalojos programados por los bancos, como en España .
Mejorar la vivienda puede ser suficiente para devolver la propiedad al circuito del mercado inmobiliario. En Francia, la OPAH es un plan de ayuda para la mejora del hogar. Además, el préstamo a tasa cero está destinado a apoyar la rehabilitación en localidades de menos de diez mil habitantes donde la tasa de desocupación difiere del promedio nacional y donde hay suficiente equipamiento.
Cuando un distrito concentra viviendas degradadas, la destrucción luego la construcción de nuevas viviendas ( renovación urbana ) permite mejorar la calidad de la vivienda, pero también de la forma urbana (trabajos en las alturas, los alineamientos, las aberturas del distrito, paisajismo de espacios exteriores, etc.). También es una oportunidad para mejorar la diversidad social y el transporte público . En Francia, el ANRU y el EPF ( Public Land Establishment ) son estructuras importantes para la renovación urbana, en términos de financiación y operaciones.
Hay tres sistemas para requisar viviendas desocupadas en Francia, pero rara vez se aplican.
En 1995, se concedió el establecimiento de una bonificación por valor de 1.500 euros a los propietarios que alquilaran un alojamiento vacante. En 1998 se promulgó la ley de orientación relativa a la lucha contra la exclusión. Su finalidad es gravar las viviendas desocupadas en las grandes áreas urbanas: París, Lyon, Lille, Burdeos, Marsella, Toulouse, Montpellier, Niza y Cannes. Los criterios deben ser alojamiento vacante durante más de 1 año y no haber cambiado de propietario.
En 2002, se puso en marcha la asistencia a los propietarios de viviendas para facilitar el reingreso al mercado de la vivienda. Luego, en 2005, la ley de programación para la cohesión social instituyó una exención del impuesto sobre los ingresos por alquiler para aquellos que alquilan viviendas desocupadas. Finalmente, en 2006, los municipios ahora pueden gravar las viviendas desocupadas durante más de 5 años a través del impuesto a la vivienda.
El Sr. François Rebsamen había elaborado en 2009 un proyecto de ley titulado “Vivienda: lucha contra la vivienda desocupada y solidaridad nacional por la vivienda”. Esta propuesta fue rechazada por el Senado. En 2013 le siguió el impuesto a la vivienda sobre la vivienda desocupada , que permitió la recaudación de 129,9 millones de euros (frente a los 38,4 millones de 2012), amplió este impuesto y redujo la duración de la vacante a más de un año.