Una burbuja inmobiliaria es una burbuja de precios en un mercado inmobiliario que se caracteriza por una gran subida del valor de las propiedades inmobiliarias . Da lugar a una brecha significativa y persistente entre el precio de ciertos bienes raíces y la variación de sus determinantes económicos fundamentales, como los salarios o el rendimiento del alquiler. Esta especulación inmobiliaria , cuando se realiza a crédito, pone en riesgo tanto a los acreedores como a los prestatarios. La gran especulación inmobiliaria en París, Berlín y Viena a principios de la década de 1870, por ejemplo, condujo a la crisis bancaria de mayo de 1873 .
Cualquiera que sea la liquidez del mercado, la deflación de la burbuja puede ser lenta o rápida: la corrección de precios toma la forma de un colapso inmobiliario, dejando a muchos propietarios en un patrimonio negativo (la cantidad que queda por pagar es mayor que el valor de la propiedad). La noción de una burbuja inmobiliaria sigue siendo objeto de controversia, en cuanto a si la burbuja surgió del juego de expectativas racionales o de un fenómeno sistémico que requirió la intervención del banco central.
La noción de burbuja especulativa se ha observado a menudo en el mercado de valores. A primera vista, el sector inmobiliario sería un activo menos sensible a esta dinámica especulativa, debido a varias características intrínsecas. De hecho, los costos de transacción son muy importantes y, a menudo, representan una parte importante del activo y podrían limitar el carácter especulativo. Entonces, el mercado inmobiliario a menudo se caracteriza en relación con los mercados financieros como ilíquidos.
Sin embargo, cumplen ciertas condiciones que los exponen a burbujas especulativas. Además, los mercados inmobiliario y financiero suelen estar vinculados: la burbuja inmobiliaria se ve agravada por la burbuja financiera y viceversa, como sucedió en Europa en la década de 1860 o durante la burbuja financiera e inmobiliaria japonesa de la década de 1980 .
En general, el mercado inmobiliario es heterogéneo, es decir que cada inmueble es único, es objeto de muy pocas transacciones durante su vida económica y dificulta la valoración de su valor. El monto de la remuneración de los intermediarios inmobiliarios también depende directamente de este valor y, por lo tanto, tienen interés en el aumento de precio. La naturaleza duradera de la propiedad permite a los vendedores esperar revenderla más tarde con una ganancia de capital. Por último, el carácter especulativo suele estar alimentado por la creencia popular de que los precios aumentan constantemente.
¿Qué causas pueden explicar el desequilibrio entre oferta y demanda inicialmente responsable de la formación de una burbuja? La teoría de las expectativas racionales permite explicar por qué los agentes económicos pueden anticipar un aumento de los precios, lo que hace que el mercado se desboque. Las causas del desequilibrio en el mercado inmobiliario son muchas y diversas y pueden ser estructurales, cíclicas, regulatorias, presupuestarias o incluso sociológicas. De hecho, a menudo se plantea un desequilibrio estructural en el mercado inmobiliario entre una demanda importante y una oferta que no se puede ajustar para justificar un aumento repentino de los precios inmobiliarios.
Los economistas sugieren diferentes causas cíclicas y, por ejemplo, fluctuaciones en las tasas de interés. La formación de burbujas y desplomes inmobiliarios estaría inversamente correlacionada con la tasa de interés . De hecho, las tasas muy bajas reducen los pagos mensuales y permiten que muchos hogares se endeuden, pero también compren a un precio demasiado alto. Además, la inflación y, en particular, sus expectativas de inflación también pueden conducir a un desequilibrio del mercado si las compras de los hogares se rigen por el miedo a protegerse de la erosión monetaria. Otras ventajas y desventajas pueden jugar a cabo, por ejemplo, con el aplazamiento de las inversiones en el caso de valores de mercado de choque como el de la década de 2000. Finalmente, el suministro de disposición de la tierra puede verse afectada por un gran excedente de espacio no ocupado siguiendo pasado inversiones inmobiliarias y duración de la reconversión urbana.
También se proponen causas regulatorias para explicar los desequilibrios. Por ejemplo, las opciones en términos de política de urbanización pueden ser críticas, particularmente con respecto al espacio de la tierra, que parece ser un recurso no renovable, y las políticas que restringen los permisos de construcción . De manera muy similar, se plantea como factor de desequilibrio la mala gestión del suelo y los activos inmobiliarios del Estado y la no liberación del suelo y del stock inmobiliario que se ha vuelto menos útil. Políticas de renovación urbana con, por ejemplo, la destrucción de viviendas insalubres sin reemplazo por la construcción de nuevas viviendas. Un control de los alquileres demasiado estricto en el mercado de la vivienda es un argumento que se presenta a menudo para explicar un desequilibrio de la oferta o las malas condiciones del mercado de alquiler. Por otro lado, la desregulación del sistema bancario a menudo se considera asociada con una explosión de precios. Más allá de la inestabilidad regulatoria con fluctuaciones en la normativa urbanística, el mercado del alquiler o la oferta de crédito podría estar en el origen de una burbuja inmobiliaria.
Finalmente, también se proponen causas sociológicas. El fin de los puntos de referencia tradicionales (familia, estado del bienestar) y los temores sobre la futura financiación de las pensiones que hacen a los individuos más receptivos, así como el mimetismo conductual (ver Mimetismo e inversión ) mantenido por los mitos sobre el mercado inmobiliario.
No obstante, el economista Paul Krugman señala que dos países con regulaciones y políticas inmobiliarias completamente diferentes como Irlanda y Estados Unidos , sin embargo, sufrieron una burbuja inmobiliaria y una corrección de magnitud sin precedentes en la década de 2000. Por lo tanto, es probable que otros factores como las especificidades del mercado del suelo y sus complejas relaciones con el mercado o incluso la psicología de las masas son necesarias para explicar mejor los mecanismos de formación de burbujas inmobiliarias.
También se han estudiado las relaciones entre el mercado del suelo y el mercado inmobiliario para explicar el carácter específico y la formación de burbujas inmobiliarias. Si es el precio de la construcción lo que influye en el precio de la tierra (o al revés), es decir, la demanda de construcción que fija el precio de la tierra, se debate ampliamente. El economista Vincent Renard ha descrito diferentes efectos que pueden explicar la relación entre el mercado inmobiliario y el mercado de la tierra, incluso si el mecanismo general sigue siendo complejo. Se han propuesto los conceptos de cuenta atrás, efecto multiplicador y efecto trinquete y permiten aclarar la formación del ciclo inmobiliario.
La cuenta atrás se toma del balance provisional realizado por los operadores inmobiliarios antes del acto de compra de suelo. Consiste en evaluar el precio de comercialización esperado del producto inmobiliario proyectado que se puede construir en el terreno menos todos los costos de la operación (costos de estudio, costos de construcción, costos financieros y de comercialización y finalmente su margen) con el fin de determinar el Valor máximo posible para la adquisición del terreno. La cuenta regresiva indica que es el valor final anticipado del producto inmobiliario terminado lo que determina el valor de la propiedad inmobiliaria. Joseph Comby también señala que la tierra también tiene otro valor: el para el propietario correspondiente al valor de uso y la rentabilidad obtenida por el propietario (ahorros realizados en caso de uso, rentas cobradas). También puede tener valor especulativo si el propietario anticipa un aumento de valor en el futuro cercano que sea mayor que el valor de rendimiento. Como se puede imaginar fácilmente, los dos valores (uso / cuenta atrás) rara vez están cerca, esta discrepancia se puede resolver mediante negociación. Cuando se encuentran, la tierra tiene un precio, pero generalmente solo un número limitado de transacciones tienen éxito. Este mecanismo de “cuenta atrás” facilita la comprensión de la acentuada transmisión de incrementos del mercado inmobiliario al mercado de suelo.
Según Vincent Renard, los mercados de tierras se caracterizan por un efecto multiplicador que puede resultar significativo en el ciclo inmobiliario. De hecho, generalmente los otros costos a nivel de una transacción inmobiliaria (costo de construcción, costos financieros, impuestos, etc.) generalmente varían levemente a corto plazo y el costo de la tierra normalmente representa un costo de alrededor del 20%, 30%. En el caso de una fase alcista, si consideramos por ejemplo un aumento significativo del precio por metro cuadrado por ejemplo del orden del 20% debido a la demanda o la explosión de los precios de los antiguos, como la oferta se mantiene más o menos estable , este incremento tendrá repercusiones directas por la cuenta atrás del incremento del valor del suelo, que puede llegar al 100%, por ejemplo. Unido a los fenómenos especulativos, este efecto multiplicador a nivel del valor del suelo podría explicar la importante volatilidad de los precios inmobiliarios. Este efecto también puede tener un efecto desastroso en la fase de recesión, ya que las transacciones inmobiliarias no son lo suficientemente rentables en comparación con el valor de la tierra adquirida en la parte superior del ciclo. Aquellos deben ser abandonados o rediseñados.
En el contexto del estudio de los ciclos inmobiliarios, en ocasiones se ha observado una asimetría o al menos una resistencia a la baja al inicio de la fase bajista. Este fenómeno fue explicado por Vincent Renard por el efecto trinquete que dificulta el ajuste del mercado. Corresponde al comportamiento de los propietarios (personas físicas o jurídicas) que no desean poner su propiedad a la venta durante el clima de inicio de la recesión. La disminución de la liquidez del mercado de la tierra ejerce presión sobre la oferta de tierra. Este se caracteriza por una notable caída de las transacciones pero también por una fuerte resistencia de los precios a la caída. Esta actitud de esperar y ver qué pasa se explica principalmente por el hecho de que los vendedores ponen sus productos a la venta a un precio inicial demasiado alto, a menudo basándose en la anticipación de una nueva subida del mercado. También está relacionado con la aversión psicológica de los vendedores a aceptar pérdidas y, por lo tanto, a menudo se observa una negativa de los vendedores a bajar el precio durante un período de tiempo prolongado. A menudo se sugiere una mayor transparencia del mercado como una posible solución para limitar este efecto.
Se cree que la psicología juega un papel fundamental en los rápidos y brutales movimientos de los precios de la vivienda. El estudio de Karl Case sobre la burbuja asociada con el mercado inmobiliario en Boston en los Estados Unidos en la década de 1990 proporciona muchas lecciones: ni la evolución del crecimiento de la población, el empleo, los salarios, los costos de construcción, las tasas de interés o los impuestos a la propiedad no explican la explosión de precios observada. Por otro lado, un experimento realizado por los economistas Karl Case y Robert Shiller permitió resaltar la influencia de los fenómenos psicológicos de forma empírica. De hecho, en mayo de 1988, 3.870 hogares estadounidenses fueron sometidos a cuestionarios sobre sus sentimientos en relación con la evolución reciente del mercado inmobiliario en cinco ciudades diferentes. Los cinco mercados inmobiliarios se caracterizan por estados fundamentalmente muy diferentes: en auge en San Francisco y Anaheim , California, corrigiendo después de una burbuja en Boston y finalmente estable en Milwaukee . A la pregunta “Los precios inmobiliarios se están disparando. Si no compro ahora, no puedo comprar una casa más tarde ”, respondió positivamente el 74% en California , el 40,8% en Boston cuando el mercado está a la baja y el 28% en Milwaukee . Las conclusiones de este estudio son las siguientes: predominantemente, es por lo tanto en los mercados en fase alcista donde los mitos se desarrollan y propagan, y las relaciones individuales juegan un papel predominante. En segundo lugar, por lo tanto, los inversores generalmente tienen un conocimiento básico de los fundamentos económicos, y las expectativas psicológicas y las expectativas juegan un papel importante en la determinación del precio que la gente está dispuesta a pagar por un inmueble.
Existen y se están extendiendo muchos mitos sobre el sector inmobiliario. A continuación, se muestran algunos ejemplos del mercado inmobiliario francés :
Basado en el trabajo de la economía del comportamiento , Robert Shiller cree que estos mitos son autosuficientes en los intercambios interpersonales y el discurso de los medios.
La figura opuesta a la obra de Jean-Paul Rodrigue sugiere la existencia de cuatro fases diferentes que caracterizan el estado psicológico del inversor durante una burbuja especulativa . La primera fase está oculta y corresponde al momento en que se posicionarán inversores relativamente cautelosos pero muy ilustrados. A la segunda fase entusiasta le sigue una conciencia mediática caracterizada por una afluencia de inversores cada vez menos ilustrados y susceptibles de comprender todos los mecanismos de valoración del mercado. La tercera es la llamada fase maníaca, el paroxismo de la burbuja especulativa donde el mero hecho de que los precios suban es suficiente para drenar las inversiones masivas de especuladores que recurren a endeudamiento masivo, inversionistas ilustrados e institucionales que generalmente prefieren salir del mercado. El punto más alto se asocia a menudo con el surgimiento de discursos que justifican el surgimiento de nuevos paradigmas que pretenden justificar la permanencia de un altiplano. La última fase denominada de estallido se caracteriza por la quiebra de los inversores más endeudados que han abusado del efecto de apalancamiento, mientras que los inversores ilustrados se benefician generalmente de las liquidaciones.
A veces se niega la naturaleza cíclica del mercado inmobiliario, pero a menudo se comprende muy poco. Este carácter lo demuestran varios estudios, en particular los del FMI. Además, existen índices de precios de la propiedad seculares establecidos por varios economistas que arrojan luz sobre estas variaciones a largo plazo en el mercado inmobiliario.
Existen varios índices de bienes raíces seculares resultantes de diferentes trabajos académicos de economistas destinados a comprender mejor los factores que pueden influir en el valor de una propiedad. El más antiguo es el del economista Piet Eicholtz, quien elaboró un índice histórico semestral (1628-2008) de precios inmobiliarios para 487 (inicialmente 614) propiedades alrededor de Herengracht, uno de los canales de Ámsterdam . De 1628 a 1973, se recopilaron 4.252 transacciones de esta muestra. Desde su construcción, este distrito se ha caracterizado por construcciones de alta calidad que se han mantenido relativamente duraderas, lo que lo convierte en una muestra única para construir un índice inmobiliario a muy largo plazo. El índice histórico construido es hedónico, es decir, teniendo en cuenta el efecto calidad pero también basado en el llamado método de repetición de ventas. El gráfico ilustra las variaciones de este índice de precios reales a lo largo de los siglos, lo que demuestra el carácter cíclico de la propiedad inmobiliaria, que oscila en torno a una tendencia de largo plazo. Cabe señalar que durante un período de varios siglos desde 1628 hasta 1973, los precios inmobiliarios en términos reales solo se apreciaron en un factor de 2.
Otros economistas también han elaborado otros índices históricos, en particular para los Estados Unidos ( Robert Shiller ), Noruega (Øyvind Eitrheim y Solveig Erlandsen) y París ( Jacques Friggit ), como se muestra en la siguiente figura. Aunque las tendencias a largo plazo son muy diferentes y deben interpretarse con mucha cautela. Destaca en particular que su tendencia larga debe interpretarse con cautela, demuestran el carácter cíclico de las variaciones en los precios inmobiliarios pero también la influencia de conflictos militares, políticas inmobiliarias, eventos y finalmente crisis económicas.
Fotografía del distrito de Herengracht que destaca la calidad de los inmuebles que han sobrevivido a los siglos.
Índice histórico de precios inmobiliarios del distrito de Herengracht en Ámsterdam según Piet Eicholtz. Este índice ilustra las variaciones significativas en el precio de los inmuebles corregidos para los inmuebles que oscilan en torno a un valor constante de 200 para este índice.
Otros índices seculares principales de precios inmobiliarios, es decir, corregidos por inflación para París ( Jacques Friggit ), Estados Unidos ( Robert Shiller ), Herengracht (Piet Eicholtz) y Noruega (Øyvind Eitrheim et al.).
Los ciclos inmobiliarios durante un período de treinta y cinco años (1970-2005) han sido estudiados en los dieciocho países desarrollados por la OCDE . El objetivo de este estudio fue buscar elementos explicativos en ciclos anteriores que pudieran explicar la intensidad del ciclo ascendente observado desde 2000 en los principales países desarrollados. En los últimos 35 años se han observado 44 ciclos caracterizados por incrementos significativos en los precios ajustados por inflación en los dieciocho países, generando así un promedio de 2,6 ciclos de incrementos por país durante este período. Es importante señalar que la duración promedio de los ciclos de aumento de precios es relativamente larga en comparación con los ciclos observados para otros activos, en promedio 23,7 trimestres, o alrededor de seis años. El aumento de precio medio, teniendo en cuenta la inflación durante un ciclo alcista, es del 30,2%, pero detrás de este promedio se encuentran importantes disparidades. El mejor ejemplo es el ciclo inmobiliario finlandés de 1979 a 1989 que a menudo se toma como modelo para explicar la crisis actual con una subida de precios del 111,8% en diez años.
Fases de subidaPaís | Número de fases ascendentes | Duración (trimestres) | Cambio de precio medio | Duración máxima (trimestres) | Cambio de precio máximo (%) | Número de fases ascendentes (> 15%) |
---|---|---|---|---|---|---|
Estados Unidos | 3 | 17 | 15,3 | 23 | 17 | 1 |
Japón | 2 | 34,5 | 67 | 54 | 77,6 | 2 |
Alemania | 3 | 21,3 | 12,1 | 27 | 15,7 | 1 |
Francia | 2 | 35,5 | 32,1 | 44 | 33 | 2 |
Italia | 2 | 34,5 | 81,9 | 44 | 98 | 2 |
Canadá | 4 | 15,5 | 31,6 | 27 | 66,5 | 2 |
Reino Unido | 3 | 18,3 | 64,2 | 30 | 99,6 | 3 |
Australia | 6 | 14.3 | 31,6 | 32 | 84,7 | 3 |
Dinamarca | 2 | 25,0 | 44,3 | 37 | 56,5 | 2 |
Finlandia | 3 | 25,7 | 61,9 | 40 | 111,8 | 3 |
Corea | 2 | 12,5 | 29 | 15 | 33,5 | 2 |
Irlanda | 2 | 29 | 40,8 | 46 | 53,9 | 2 |
Países Bajos | 1 | 33 | 98,4 | 33 | 98,4 | 1 |
Nueva Zelanda | 4 | 15,8 | 37,3 | 22 | 62,7 | 4 |
Noruega | 2 | 30,5 | 96,3 | 49 | 136,3 | 2 |
España | 4 | 19.25 | 76,3 | 32 | 134,8 | 4 |
Suecia | 2 | 19 | 35,8 | 22 | 42,5 | 2 |
suizo | 3 | 28,3 | 40,2 | 53 | 73,5 | 2 |
Promedio | 2.6 | 23,7 | 30,2 | 33,6 | 36,9 | 2.0 |
También se identificaron 47 fases de declive significativas durante el período (1970-2005). Es importante señalar que en el cuadro siguiente no se tiene en cuenta el ciclo descendente en marcha desde finales de 2006. En promedio, cada país desarrollado experimentó 2.6 fases de declive durante este período con una duración promedio de 21.4 trimestres o alrededor de cinco años y medio con una caída promedio de 25.7% en los precios ajustados por inflación. En promedio, las cifras correspondientes a las fases descendentes son relativamente cercanas a las de las fases ascendentes, tanto en términos de duración como de amplitud. Asimismo, se pueden observar caídas mucho mayores como en Finlandia (-49,7%) o los Países Bajos (-50,4%), lo que indica que la evolución de los precios inmobiliarios al alza pero también a la baja. La caída puede estar sujeta a una volatilidad significativa, incluso si ocurre durante un período de varios años.
Fases de declivePaís | Número de fases de declive | Duración (trimestres) | Cambio de precio medio | Duración máxima (trimestres) | Cambio de precio máximo (%) | Número de fases de declive (> 15%) |
---|---|---|---|---|---|---|
Estados Unidos | 3 | 14.3 | -9,9 | 21 | -13,9 | 0 |
Japón | 1 | 15 | -30,5 | 15 | -30,5 | 1 |
Alemania | 2 | 16,5 | -10,7 | 25 | -15,3 | 1 |
Francia | 2 | 18,5 | -18 | 23 | -18,1 | 2 |
Italia | 2 | 22 | -30,6 | 23 | -35,3 | 2 |
Canadá | 4 | 13 | -13,5 | 17 | -20,9 | 1 |
Reino Unido | 3 | 16,3 | -25 | 25 | -33,7 | 2 |
Australia | 5 | 10 | -10,1 | 19 | -14,7 | 0 |
Dinamarca | 2 | 21,5 | -36,2 | 29 | -36,8 | 2 |
Finlandia | 3 | 14 | -28,4 | 19 | -49,7 | 2 |
Corea | 2 | 22,5 | -26,7 | 39 | -47,5 | 1 |
Irlanda | 2 | dieciséis | -15,5 | 23 | -27,1 | 1 |
Países Bajos | 1 | 29 | -50,4 | 29 | -50,4 | 1 |
Nueva Zelanda | 4 | 15 | -15,1 | 25 | -37,8 | 1 |
Noruega | 3 | 21,3 | -19,8 | 28 | -40,6 | 1 |
España | 3 | 19,3 | -21,6 | 31 | -32,3 | 2 |
Suecia | 3 | 22,3 | -22,7 | 26 | -37,9 | 2 |
suizo | 2 | 26,5 | -34,8 | 41 | -40,7 | 2 |
Promedio | 2.6 | 21,4 | -25,7 | 29 | -38,1 | 1.4 |
Finalmente, la siguiente tabla ilustra a la perfección la naturaleza cíclica del mercado inmobiliario en general, en desacuerdo con el popular adagio de que "los bienes raíces nunca bajan". Con raras excepciones, cada ciclo ascendente se puede asignar a un ciclo descendente. Asimismo, las distintas cifras de caída de precios, aunque ajustadas por inflación, contradicen la creencia popular de que "comprar una vivienda es siempre una buena inversión y no puede perder más del 30% de su valor como producto financiero". Si uno se refiere a la definición comúnmente aceptada de una caída de más del 20% en el valor de los activos durante un período de tiempo, se pueden esperar pocos "aterrizajes suaves" finalmente identificados en los diferentes ciclos.
Grandes ciclos por país con variaciones del precio real de la viviendaPaís | Fase de subida | Aumento (%) | Duración (trimestres) | Fase de declive | Disminuir (%) | Duración (trimestres) |
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Estados Unidos | 1982 Q3-1989 Q4 | + 17% | 23 | |||
1995 Q1-2005 Q2 | + 52,7% | 41 | En curso | |||
Japón | 1970 Q1-1973 Q4 | + 56,5% | 15 | 1973 Q4-1977 T3 | -30,5% | 15 |
1977 Q3-1991 Q1 | + 77,6% | 54 | 1991 Q1-2005 Q1 | -40,7% | 56 | |
Alemania | 1976 T2-1981 T1 | + 15,7% | 20 | 1981 T1-1984 T3 | -15,3% | 25 |
1994 Q2-2004 Q4 | -20,5% | 42 | ||||
Francia | 1970 Q1-1981 Q1 | + 31,2% | 44 | 1981 T1-1984 T3 | -18,1% | 14 |
1984 Q3-1991 T2 | + 33% | 27 | 1991 T2-1997 T1 | -18% | 23 | |
1997 Q1-2012 Q1 | + 150% | 60 | ||||
Italia | 1970 Q1-1981 Q1 | + 98% | 44 | 1981 T1-1986 T2 | -35,3% | 21 |
1986 T2-1992 T3 | + 33% | 27 | 1992 Q3-1998 T2 | -26% | 23 | |
1998 Q2-2005 Q1 | + 49,6% | 27 | En curso | |||
Canadá | 1970 Q1-1976 Q4 | + 46,4% | 27 | |||
1981 T1-1985 T1 | -20,9% | dieciséis | ||||
1985 T1-1989 T1 | + 66,5% | dieciséis | ||||
1998 Q3-2005 Q2 | + 39,2% | 25 | En curso | |||
Reino Unido | 1970 Q1-1973 Q3 | + 64,9% | 14 | 1973 Q3-1977 T3 | -33,7% | dieciséis |
1977 Q3-1980 Q1 | + 28% | 11 | ||||
1982 T1-1989 T3 | + 99,6% | 30 | 1989 Q3-1995 Q4 | -27,8% | 25 | |
1995 Q4-2005 Q2 | + 137,4% | 38 | En curso | |||
Australia | 1970 T1-1979 T2 | + 36,3% | dieciséis | |||
1987 T1-1989 T1 | + 35,9% | 8 | ||||
1996 Q1-2004 Q1 | + 84,7% | 32 | ||||
Dinamarca | 1970 T1-1979 T2 | + 32,1% | 37 | 1979 T2-1982 T4 | -36,8% | 14 |
1982 Q4-1986 Q1 | + 56,5% | 13 | 1986 T1-1993 T2 | -35,6% | 29 | |
1993 Q2-2004 Q3 | + 93,4% | 45 | ||||
Finlandia | 1970 T1-1974 T2 | + 23,6% | 10 | 1974 T2-1979 T1 | -30,3% | 19 |
1979 T1-1989 T1 | + 111,8% | 40 | 1989 T1-1993 T2 | -49,7% | 17 | |
1993 T2-2000 T1 | + 50,3% | 27 | ||||
2001 Q3-2005 Q2 | + 23,6% | 27 | ||||
Irlanda | 1970 Q1-1981 Q3 | + 53,9% | 46 | 1981 Q3-1987 T2 | -27,1% | 23 |
1987 T2-1990 T2 | + 27,7% | 12 | ||||
Corea (principios del primer trimestre de 1986) | 1987 Q3-1991 T2 | + 33,5% | 15 | 1991 Q2-2001 Q1 | -47,5% | 39 |
2001 Q1-2003 Q3 | + 24,5% | 10 | ||||
Países Bajos | 1970 T1-1978 T2 | + 98,4% | 33 | 1974 Q3-1980 Q4 | -37,8% | 25 |
1985 Q3-2005 Q1 | + 183,1% | 78 | ||||
Nueva Zelanda | 1970 Q1-1974 Q3 | + 62,7% | 18 | 1974 Q3-1980 Q4 | -37,8% | 25 |
1980 Q4-1974 Q3 | + 35,2% | 14 | ||||
1986 Q4-1989 Q1 | + 15,1% | 9 | ||||
1992 Q1-1997 T3 | + 38,9% | 22 | ||||
2000 Q4-2005 Q1 | + 56,0% | 17 | ||||
Noruega | 1983 Q4-1986 Q4 | + 56,3% | 12 | 1986 Q4-1993 Q1 | -40,6% | 25 |
1993 Q1-2005 Q2 | + 136,3% | 49 | ||||
España | 1970 Q1-1974 Q3 | + 27,5% | 14 | |||
1976 T2-1978 T2 | + 28,6% | 8 | 1978 T2-1986 T1 | -32,2% | 31 | |
1986 T1-1991 T4 | + 134,8% | 23 | 1991 Q4-1996 Q4 | -18,3% | 20 | |
1996 Q4-2004 Q4 | + 114,8% | 32 | ||||
1974 T1-1979 T3 | + 29,2% | 22 | 1973 T3-1986 T1 | -37,9% | 26 | |
1986 T1-1990 T1 | + 42,5% | dieciséis | 1990 T1-1996 T2 | -28,2% | 25 | |
1996 T2-2005 T2 | + 80,1% | 36 | En curso | |||
suizo | 1970 Q1-1973 Q3 | + 37,7% | 14 | 1973 Q3-1976 T3 | -29% | 12 |
1976 Q3-1989 Q4 | + 73,5% | 53 | 1989 Q4-2000 Q1 | -40,7% | 41 |
Para tratar de identificar las burbujas económicas antes de que estallen, los economistas han desarrollado una serie de indicadores financieros o económicos que pueden usarse para estimar si los bienes raíces no están sobrevalorados. Al comparar los niveles actuales de estos índices con los valores pasados que han demostrado ser insostenibles a largo plazo (y que han dado lugar o han estado acompañados de un colapso), es posible estimar racionalmente si los valores de los valores reales la propiedad en una región específica corresponde a su valor intrínseco. Generalmente, los indicadores describen dos aspectos estrechamente relacionados de la burbuja inmobiliaria: una parte está relacionada con el valor de la propiedad y la otra con la deuda financiera o el apalancamiento. Los índices relacionados con el valor se utilizan para indicar qué tan caro es el inmueble en relación con lo que los compradores pueden pagar, mientras que los índices basados en la deuda miden los cambios en los niveles de deuda de los hogares después de la compra (también permite medir la exposición acumulada por los bancos a través del producción de crédito).
La tasa de rendimiento neta es mucho más ventajosa que el índice de rendimiento bruto para determinar con precisión el valor de alquiler de una propiedad. Tiene en cuenta los costes e impuestos directamente vinculados a la propiedad y que reducen su rendimiento.
Lo importante es utilizar siempre la misma fórmula para poder comparar los productos entre sí.
Para ir más allá, debes personalizar el rendimiento. Por tanto, debemos tener en cuenta el préstamo y sus plazos, impuestos (especialmente sobre la renta). De estas consideraciones puede surgir la noción de autofinanciamiento.
La gran especulación inmobiliaria en París, Berlín y Viena a principios de la década de 1870 se vio acentuada por el pago de una fuerte indemnización de guerra de Francia a Alemania, que infló la actividad bancaria en Berlín. En París, las operaciones del barón Haussmann también se llevaron a cabo en gran parte a crédito, con un aumento en el valor de los edificios. Esta burbuja inmobiliaria provocó la crisis bancaria de mayo de 1873 .
La burbuja inmobiliaria de Florida de la década de 1920 fue la primera burbuja inmobiliaria que golpeó al estado. Estalló en 1926, dejando atrás ciudades enteras en construcción y barrios en forma de borrador. Esta burbuja inmobiliaria, como la anterior y la siguiente, se basa en el fácil acceso al crédito, la llegada de muchos especuladores externos al mercado inmobiliario del estado de Florida y los precios subiendo rápidamente.
La burbuja financiera e inmobiliaria japonesa de la década de 1980 se considera la más grande de la historia. Ya en 1986, la burbuja comenzó a hincharse y los precios de la tierra aumentaron bruscamente en Japón. Por ejemplo, el índice del Instituto de Bienes Raíces de Japón para terrenos residenciales cayó del índice 50 en 1978 al índice 126.1 en 1991. Como se muestra en el gráfico, la burbuja inmobiliaria fue mucho mayor en la región. El aumento de precios es generalmente mucho más alto que la inflación medida en los precios al consumidor. El repunte de los precios está afectando a las seis principales metrópolis japonesas y en particular a la capital Tokio, donde el terreno más pequeño vale una fortuna (entonces fue divertido calcular que el precio teórico de los jardines del palacio del emperador, ubicado en el El centro de Tokio equivalía al precio de toda California ...).
Un aterrizaje económico relativamente duro será causado por la deflación de la burbuja inmobiliaria japonesa. Los precios inmobiliarios caerán gradualmente, al principio modestamente en 1990 y 1991, luego la caída se acelerará. De 1990 a 2005, el índice de precios inmobiliarios japonés experimentará 17 años de caída en un contexto deflacionario generalizado. En 2005, el índice residencial alcanzó 77,3 (37% por debajo del más alto), un nivel cercano a los precios de 1982 antes del brote. La burbuja inmobiliaria japonesa y la severa deflación que acompañó a su estallido sirven de modelo para que los economistas y los bancos centrales definan escenarios de estallido de la burbuja de activos. Unos meses antes del estallido de la crisis del crédito subprime en 2007, Les Echos tituló, por ejemplo, “Estados Unidos no es un nuevo Japón”.
Burbuja inmobiliaria irlandesa de la década de 1990 Burbuja inmobiliaria francesa de la década de 1990Entre 1987 y 1991, los precios inmobiliarios se dispararon principalmente en París, en la región de París y en la Riviera francesa con una importante especulación por parte de los comerciantes inmobiliarios, sin correlación con indicadores de crecimiento económico o aumento del precio. Nivel de vida de los habitantes. Como se ilustra en el segundo gráfico siguiente, el índice de precios inmobiliarios en francos constantes en París aumentó de manera muy violenta durante los años 1988, 1989 hasta alcanzar un valor cercano a los 200 en francos constantes, es decir, un aumento del 85% de 1985 a 1989. Este aumento no tiene ninguna correlación con la evolución del índice global de alquileres en Francia y es muy superior a la evolución de los alquileres parisinos según las encuestas nacionales de vivienda (ENL). En agosto de 1990 , la Guerra del Golfo marcó el fin de la inflación de esta burbuja. En 1991, las ventas estuvieron muy por debajo de su nivel medio, lo que marcó el inicio de la crisis inmobiliaria. Como muestra el ciclo de Joseph Comby, el inicio de la crisis se caracteriza por un colapso en las ventas a precios constantes, un fenómeno que a menudo se observa al final del ciclo alcista. En los años siguientes, de 1992 a 1996, los precios de los inmuebles en la antigua cayeron constantemente (hasta -30% a -40% en ciertos sectores) durante varios años para alcanzar nuevamente una valoración acorde con los fundamentos económicos del país. , lo que permitirá reiniciar el volumen de ventas. La última figura ilustra una tendencia similar para los precios y el volumen de ventas de viviendas nuevas en la región de Île-de-France.
Evolución de los precios de los apartamentos (vendidos gratis) en París de 1980 a 1997 en francos corrientes y francos constantes.
Evolución de los precios respecto a la evolución del índice de alquileres de París y Francia durante los años noventa.
Bucle conocido como Joseph Comby, es decir, la relación entre precio / número de transacciones de apartamentos antiguos en París durante los años 1990-1998.
Relación precio / número de transacciones de vivienda nueva en Ile-de-France durante la década de los noventa.
La revista The Economist es el primer medio en advertir a la opinión pública en un artículo del 16 de junio de 2005 sobre los riesgos asociados al boom del mercado inmobiliario en los siguientes países: Estados Unidos , Inglaterra , Australia , Nueva Zelanda , Irlanda , España , ( ver sobre este tema el artículo Mercado inmobiliario español ), Sudáfrica , India , China y Francia . El auge del crédito a escala mundial durante este período, apoyado en la titulización de estos préstamos, se identifica ahora como la principal causa de esta burbuja. El siguiente cuadro ilustra el hecho de que durante el período 2000-2005, la mayoría de los países desarrollados experimentaron aumentos de precios significativos muy por encima de la inflación con un promedio de 4.2%. Las dos excepciones son Alemania y Japón, que no siguieron el movimiento global y continuaron el ciclo de corrección iniciado en la década de 1990. La comparación entre los índices de relación precio / alquiler y precio / renta de los diferentes países muestra que la mayoría se encuentra en una situación de burbuja. , siendo el número de años en términos de ingresos a dedicar a la compra de su vivienda muy superior al de Suiza, Alemania o Japón. La OCDE también subraya la tendencia a la baja observada recientemente en los distintos países desarrollados del mundo, pero considera que incluso en 2010 los precios inmobiliarios todavía tienen margen para caer ante el récord histórico de indicadores de precios inmobiliarios en muchos países. En 2011, el inventario elaborado por The Economist muestra que después de varios años de corrección, el mercado inmobiliario estadounidense probablemente se encuentre cerca de sus niveles fundamentales, y los indicadores ya no muestran una sobrevaloración flagrante. Los países asiáticos (Hong Kong, Singapur, China) parecen estar tomando el relevo con un fuerte crecimiento de los precios. También se subraya la excepción francesa en la que la burbuja inmobiliaria se ha desinflado solo ligeramente en comparación con otros mercados inmobiliarios occidentales deprimidos o en proceso de corrección.
Los precios de la vivienda caen en todos los países en 2008País | 2000-2005 | 2006 | 2007 | Trimestre | Relación precio-alquiler | Relación precio-ingreso | Último trimestre disponible |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Estados Unidos | 5,6 | 4.5 | -0,3 | -5,7 | 123 | 102 | 2008 T2 |
Japón | -4,6 | -3,3 | -1,1 | -1,6 | 69 | 66 | 2008 Q1 |
Alemania | -3,1 | -1,8 | -2,2 | -3,0 | 71 | 64 | 2007 Q4 |
Francia | 9.4 | 10.0 | 4.9 | -0,8 | 159 | 138 | 2008 T2 |
Italia | 6.5 | 4.1 | 3.1 | 1.0 | 127 | 114 | 2008 Q1 |
Reino Unido | 9,8 | 3.8 | 8.4 | -8,1 | 151 | 141 | 2008 Q3 |
Canadá | 6.2 | 9.1 | 8.4 | -0,2 | 182 | 127 | 2008 T2 |
Australia | 7.8 | 4.1 | 8.8 | -2,1 | 168 | 143 | 2008 Q3 |
Dinamarca | 5.7 | 19,4 | 2.9 | -5,0 | 162 | 143 | 2008 Q1 |
Finlandia | 4.0 | 8.4 | 5.5 | -4,0 | 146 | 105 | 2008 Q3 |
Irlanda | 7,9 | 10,5 | -1,8 | -10,9 | 167 | 133 | 2008 T2 |
Países Bajos | 2.9 | 2.9 | 2.6 | -0,1 | 156 | 158 | 2008 Q3 |
Noruega | 4.5 | 10,7 | 11,5 | -6,8 | 158 | 121 | 2008 Q3 |
Nueva Zelanda | 9,7 | 6,9 | 8.3 | -8,2 | 150 | 146 | 2008 T2 |
España | 12,2 | 6.3 | 2.6 | -5,0 | 187 | 147 | 2008 Q3 |
Suecia | 6.0 | 10,6 | 8,6 | 0,8 | 160 | 120 | 2008 T2 |
suizo | 1,7 | 1.4 | 1.3 | 0,8 | 86 | 75 | 2008 Q3 |
Eurozona | 4.6 | 4.0 | 1,7 | -1,8 | 127 | 111 | |
Promedio | 4.2 | 3.6 | 1,5 | -3,8 | 122 | 104 |
País | Variación anual (%) | Cambio desde 2007 (%) | Bajo (-) / On (+) valoración / Alquiler |
---|---|---|---|
Austria | 11 | 23,1 | -11 |
Hong Kong | 6.4 | 63,6 | 64 |
Canadá | 5.4 | 17,8 | 77 |
suizo | 4.6 | 20,9 | 0 |
Nueva Zelanda | 3.3 | -2,3 | 66 |
Alemania | 2.5 | 7.0 | -18 |
Bélgica | 2.1 | 13,2 | 64 |
Francia | 1.3 | 0,9 | 49 |
Estados Unidos | -0,7 | -27,8 | -15 |
Africa del Sur | -1,3 | 7.8 | -8 |
porcelana | -1,4 | 17,8 | 7 |
Australia | -2,1 | 9,8 | 45 |
Gran Bretaña | -2,6 | -10,2 | 23 |
Japón | -2,9 | -13,1 | -37 |
Italia | -3,4 | -9,4 | 0 |
Suecia | -3,7 | 6.5 | 32 |
Países Bajos | -4,4 | -10,1 | 17 |
Dinamarca | -6 | -19,2 | 13 |
España | -8,3 | -22,4 | 22 |
Irlanda | -14,4 | -49,8 | -5 |
El mercado inmobiliario de EE. UU. Experimentó un fuerte crecimiento de precios durante la década de 2000 después del colapso de la burbuja de las punto com . Como muestra el índice de precios inmobiliarios estadounidense ajustado a la inflación publicado por Robert Shiller , la burbuja inmobiliaria estadounidense tuvo una intensidad sin precedentes durante un período más largo (1890-2009) de más de cien años. Sin embargo, cabe señalar que la inflación inmobiliaria ha sido muy variable de un estado estadounidense a otro; el aumento de cinco años en el índice Case-Shiller superó el 275% en Los Ángeles o Phoenix y sólo el 27% en Detroit. La cronología permite identificar las decisiones que influyeron en la crisis, algunas de las cuales se remontan al New Deal. Sin embargo, la manía por la vivienda propia, la excesiva liquidez en el mercado y las condiciones crediticias "excepcionales" o incluso laxas en términos de préstamos riesgosos (ver subprime ) son algunas de las principales causas que se plantean para explicar el origen de esta burbuja. En particular, de acuerdo con los modelos econométricos, la mayor parte de la burbuja puede explicarse por el deterioro de la calidad de los préstamos durante la formación de la propia burbuja provocado por innovaciones financieras que están visiblemente mal controladas en el mercado crediticio. La rápida deflación observada desde 2007 corresponde a la crisis inmobiliaria estadounidense de la década de 2000 . Esto último provocó una crisis monetaria y financiera mundial , conocida como crisis de las hipotecas de alto riesgo .
Índice histórico a largo plazo reconstruido por el economista Robert Shiller de precios de la vivienda a largo plazo en Estados Unidos corregidos por inflación. Los desarrollos recientes han estado completamente desconectados de otros índices fundamentales como el índice de precios del costo de la construcción, el cambio en la población estadounidense y las tasas de interés a largo plazo.
Índice histórico de precios de la vivienda (1987-2011) sin ajustar por inflación para las principales ciudades estadounidenses ( Índice Case-Shiller ).
Cambio interanual ajustado estacionalmente en el índice Case-Shiller que ilustra los asombrosos aumentos anuales de precios (2004-2006).
Índice de Case-Shiller de 2000 a 2011 de las veinte principales metrópolis estadounidenses que ilustran la fase de burbuja y luego su deflación. Incluso una ciudad como Detroit que se salvó de la burbuja inmobiliaria estuvo marcada por la fase de crisis.
A partir de 2002 se produjo un fuerte aumento de los precios inmobiliarios franceses , esta vez en toda Francia. Ya en octubre de 2004 , Jacques Friggit estimaba que "la evolución reciente de los precios de la vivienda parece históricamente anormal" . Entre 1997 y 2007, los precios de las casas y apartamentos finalmente aumentaron un 142%. Según el banco BNP Paribas, los precios del antiguo han aumentado entre tanto un 155% en el territorio nacional y un 191% en París, lo que corresponde a una multiplicación de los precios por un factor de tres. En 2008, el mercado inmobiliario sufrió una primera crisis, pero se detuvo unos meses después, al ver que los precios volvían a subir en algunas ciudades y especialmente en París y su región. Tras la crisis de la deuda, el final de este repunte se hizo visible a finales de 2011.
Muchos trabajos actuales de economistas buscan extraer posibles lecciones sobre las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria cuasi global de la década de 2000 y la crisis económica resultante. En particular, Jean Tirole señala que el origen de la crisis actual se encuentra en la excesiva liquidez de los mercados financieros y la presencia de una burbuja inmobiliaria. Más allá de controlar la inflación y apoyar el crecimiento económico, ¿deberían los bancos centrales intervenir y limitar la liquidez en los mercados financieros para desinflar una burbuja de activos? El debate es muy amplio. El ex presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Ben Bernanke , no estaba a favor y argumentó que los bancos centrales no deberían intervenir mientras la burbuja de activos no tuviera un efecto visible sobre la inflación. En lugar de reventar la burbuja, otros economistas están sugiriendo mecanismos regulatorios que consistirían en que los estados o las instituciones financieras acumulen reservas para hacer frente al estallido de una burbuja. Luego, la titulización excesiva y la venta de créditos de riesgo en el mercado financiero también relevó de responsabilidad a algunas instituciones financieras que no se vieron obligadas a controlar la calidad de los préstamos inmobiliarios (crisis subprime). Las agencias de calificación también han subestimado los riesgos asociados con estos productos financieros, aunque tienen una calificación AAA para muchos de ellos. Por último, los incentivos fiscales o las subvenciones estatales directas o indirectas a la propiedad inmobiliaria presentes en muchos países (garantía de Fannie Mae y Freddie Mac , la deducibilidad de intereses de préstamos en Estados Unidos o Reino Unido). Uni, y el mecanismo de exención fiscal También se plantea la regulación de las condiciones de los préstamos hipotecarios (duración, tipo y endeudamiento máximo) como solución para limitar la formación de una burbuja inmobiliaria.